7 Preguntas que debes hacerte antes de vender tu casa

No te creas que con poner un anuncio en Internet llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. No es tan fácil: hay varias cosas que debes saber antes de vender tu casa.

Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda?, ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores?, ¿Y si aparece el artículo 28?

Vender una casa puede ser un proceso estresante y agotador. Con o sin agencia, se trata de una de las transacciones más importantes de tu vida, y necesitarás tiempo y paciencia para conseguir comprador.

Por ello, antes de poner tu casa en el mercado debes hacerte estas 7 preguntas.

 1.- ¿Cuánta prisa tengo por vender?

A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables que van de la mano, por lo que hay que tener en cuenta dos factores:

#Cuanta más prisa tengas, más vas a tener que negociar el precio.

#¿Qué va a ocurrir si no se vende el inmueble? Esto no se lo plantea nadie, pero créeme, pasa, y puede ser muy, muy desagradable. Hay que tenerlo en cuenta, y preparar un plan B.

Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar.

# Si pasado el primer mes ni siquiera tienes visitas, algo falla.

# Si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo.

 

2.- ¿Cuánto me costará vender mi casa?

Debes considerar todos los gastos relacionados con la compraventa, desde impuestos, plusvalías, gastos de mudanza, decoración o reformas, pasando por notarías y, si lo necesitas, abogado.

Además, si decides contratar los servicios de una inmobiliaria para comercializar tu casa deberás sumarle la comisión del 5% sobre el precio de venta final.

Plusvalía de hacienda (IRPF): Los propietarios de un inmueble residentes en España están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), puesto que, tras la venta, se produce una ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración de la renta. La cuantía se calcula restando al valor final de venta, el precio por el que se compró la vivienda, y actualizado según un coeficiente que varía dependiendo del año en que se adquirió el inmueble. Esta es la cantidad que debe incluirse en la base imponible del ahorro del IRPF.

A partir de 2015, con la nueva reforma fiscal, se ha encarecido la factura fiscal de aquellas personas que han vendido vivienda, especialmente aquellas compradas con anterioridad a 1994 ya que gozaban de un trato más favorable respecto a las compradas a partir de 1995. La ganancia patrimonial tributa de la siguiente forma:

• Hasta 6.000€ al 19,5%
• Entre 6.000€ y 50.000€ al 21,5%
• Más de 50.000€ al 23,5%

Finalmente, debes tener en cuenta que si reinviertes la ganancia obtenida en la compra de una vivienda habitual, no segunda residencia, no deberás tributar por esa cantidad. Esto sólo se aplica sobre la cuantía de la ganancia destinada a la compra, la que no se utilice sí debe tributar.

Plusvalía municipal: Son muchos los vendedores de vivienda que desconocen la existencia de este impuesto.

Según la localidad en la que se encuentre el inmueble vendido, deberás pagar al ayuntamiento correspondiente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU).

Su cuantía se calcula en base al valor catastral de la vivienda y los años que se ha tenido su propiedad.

Recibo del IBI: 

El Tribunal Supremo sienta jurisprudencia al señalar que en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya disfrutado de la casa. Es decir, que el Tribunal establece que la parte vendedora puede repercutir parte del pago del IBI a la parte compradora sin necesidad de pacto, según la interpretación que hace del artículo.

Esa parte del pago será la correspondiente al tiempo que el comprador lleve siendo propietario del inmueble.

Gastos por cancelación de hipoteca

Cancelación hipotecaria: Es la anulación de una hipoteca o préstamo antes de finalizar el pago, puede ser total, parcial o por novación, (revisar las condiciones correspondientes).

Compensación por desistimiento: Gastos derivados de la cancelación de una hipoteca.

Cancelación registral: Escritura que refleja que una hipoteca ha sido cancelada. Consiste en realizar una escritura de cancelación de hipoteca en notaría. Esta escritura hay que llevarla al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe es de 1.000 euros aproximadamente.

3.- ¿Cuánto vale mi casa?

 Métetelo en la cabeza: el precio no lo decides tú, lo fija el mercado.

Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. Hay que jugar con la aproximación.

Aunque el precio final es algo relativo, debes sacar tu vivienda a precios de mercado para no ahuyentar a posibles compradores y quemar el anuncio.

Un buen indicativo para acertar con el precio es el número de personas que se ponen en contacto con nosotros, y las ofertas que recibimos por nuestro inmueble.

# Si pasa el tiempo y recibes pocas llamadas, el precio es demasiado alto.

# Si por el contrario, estas recibiendo llamadas y teniendo visitas, pero nadie hace una oferta por tu casa, vas a tener que plantearte actualizar tu vivienda, o revisar el precio.

4.- ¿Como fijo el precio de mi vivienda?

 Primero vamos a ver en que NO se basa el precio:

– Lo que tú quieres

– Lo que tú necesitas

– Lo que te ha costado la nueva

– Lo que te has gastado en la reforma

– Lo que te ha costado la vivienda

– Los precios de Idealista: el cementerio de los inmuebles sin vender, si te basas en solo en lo que ves aquí, vas a estar fuera de mercado.

 En que SI se basa el precio de tu casa:

– En el Mercado actual

– En la competencia

– En la financiación y la hipoteca

– Estado de la casa

– Situación

– Percepción del vendedor

 Mi consejo como profesional es que mires viviendas similares en internet, guardes unos 15 testigos como referencia, hagas una media de precios y le restes entre un 10% aproximadamente.

 5.- ¿Es el mejor momento para vender?

Definitivamente si.  Aunque existen varios factores invariables que influyen en la venta de tu casa, como la localización, el tamaño, el estado, y sobre todo el precio, la situación del mercado también influye.

A día de hoy podemos decir que el mercado se está reactivando, y se están dando ligeros aumentos de precio, aunque con este tema hay que ser muy prudentes, porque depende mucho de la zona y de la ciudad.

 También es importante tener en cuenta que hay propiedades que por sus características son relativamente fáciles de vender, ya que están muy demandadas, sin embargo hay ciertos inmuebles, como terrenos, edificios y ciertos locales comerciales que precisan de un profesional, ya que su comercialización es muy especifica.

6.- ¿Tengo que contratar un agente inmobiliario?

Esto depende de 3 factores.

# Tiempo del que disponemos: Vender un inmueble conlleva atender llamadas, preparar las visitas, enseñar el inmueble constantemente… Todo esto durante varios meses. Si no disponemos de tiempo material para hacer estas gestiones, deberíamos plantearnos escoger un profesional.

# Cercanía: Si no tenemos el inmueble cerca, hay que tenerlo en cuenta. Tardar 1 hora en llegar a nuestro inmueble para descubrir que los compradores se retrasan, o no aparecen, puede ser muy frustrante. (Y créeme, pasa) Si el inmueble que quieres vender está en la otra punta de la ciudad, contrata a alguien.

# Propiedades singulares: Si tu inmueble no se ajusta a lo que demanda la mayoría de compradores, ya sea por el tamaño, la localización o el tipo de inmueble, un profesional te va a ahorrar mucho tiempo y quebraderos de cabeza, ya que cuentan con una amplia red de contactos y con carteras de clientes con necesidades específicas.

Si ya has firmado un contrato con una agencia y tienes dudas sobre los términos puedes llamarme al 618 559 758, estaré encantada de echarte una mano.

 7.- ¿Necesita algún retoque mi casa?

El estado de tu vivienda es muy importante a la hora de venderla ya que afecta directamente a la cantidad que el comprador está dispuesto a pagar.

Por ello, darle una mano de pintura, arreglar desperfectos o alguna reforma leve puede ayudarte a conseguir mejor precio, y a ti te supondrá una inversión mínima.

Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo.

Por 1.000 euros invertidos en una reforma, el piso se puede vender en 5.000 euros más.

Para saber más sobre como preparar tu casa para la venta, te recomiendo que eches un vistazo a cualquiera de estos dos artículos:

Qué es el Home Staging y porque tienes que conocerlo

5 Técnicas profesionales para vender o alquilar tu casa

Una vez que tengas despejadas estas incógnitas, solo me queda darte un par de recomendaciones útiles:

Prepara la documentación necesaria

Si queremos vender nuestra casa rápido es importante tener todo listo para hacer los trámites una vez encontremos un comprador.

Me refiero a las escrituras del inmueble, recibos del IBI, cuotas de la comunidad, nota simple, y fotocopias de los suministros para proceder al cambio de titular.

Publica anuncios claros y veraces

Una vez ajustado el precio de la vivienda, hay que poner un anuncio claro y veraz. Con buenas fotos y si es posible, vídeos. Esto nos ayudará a estar mejor posicionados y a conseguir compradores interesados de verdad.

Para saber como sacar las mejores fotos de tus inmuebles sin ser un profesional, consulta: Como hacer fotografías para vender mejor tu casa

Además, hay que tratar de describir al máximo la vivienda, sin caer en descripciones engañosas o contradictorias del tipo: «estudio de 40 metros súper espacioso», o «bajo exterior con mucha luz» cuando en realidad vendemos un semi sótano con un ventanuco en el techo.

Este tipo de anuncios lo único que hace es perjudicarnos, y sacarnos de las búsquedas de los clientes potenciales.

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Espero sinceramente haberte ayudado a despejar las incógnitas más comunes que surgen a la hora de vender una casa, y te deseo mucha suerte, en caso de que te plantees hacerlo por tu cuenta.

Si tienes cualquier duda, o necesitas en un momento dado la ayuda de un profesional, no dudes en ponerte en contacto conmigo, estaré encantada de atenderte y de ayudarte a gestionar la venta de tus propiedades.