Documentación e impuestos para vender una casa

Documentación e impuestos para vender una casa

¿Qué documentos necesito para vender mi casa?

Si has decido vender tu casa y no sabes que documentación necesitas para la venta, o que gastos tienes que asumir, este artículo te interesa.

Primeros de año y septiembre suelen ser los meses donde más personas deciden vender o comprar una casa. Después de unos días de descanso, solemos tomar decisiones que nos afectarán en los próximos meses.

Aquí tienes toda la documentación e impuestos necesarios para la vender una casa.

Certificado energético

Uno de los primeros trámites técnicos que necesitas hacer es el Certificado de Eficiencia Energética, necesario antes de poner el piso a la venta. Tanto si lo anuncias online, en una agencia inmobiliaria o mediante carteles, debes mostrar la calificación energética de la vivienda.

Obtener el certificado energético es bastante rápido y económico. Una vez que el técnico realice la visita al inmueble, en pocos días podrás tener el certificado, tu calificación y el justificante del registro del certificado en tu comunidad autónoma.

El certificado tiene una duración de 10 años y será entregado el día de la firma al comprador de la vivienda.

Estudio de Viabilidad de venta 

El estudio de Viabilidad de venta es la valoración del inmueble que hace un Agente Inmobiliario para decir cuál es el valor de la vivienda. No es lo mismo que la tasación hipotecaria, que es la que pide el comprador para conocer el valor que tiene el inmueble a la hora de solicitar una hipoteca para comprar la casa.

Tener una valoración realizada por un profesional experto es importante para poner el piso a la venta a precio de mercado. Ya que normalmente es el fallo más común de un vendedor, posicionar el precio de la casa en un valor fuera de mercado.

Sea como sea, es muy importante tener una valoración real de un profesional. Este te ayudará a poner un precio ni excesivamente alto, que complicaría la venta, ni demasiado bajo, para no vender tu casa por debajo de su valor.

¿Qué papeles necesitas?

Lo mejor es contar con la ayuda de un profesional, ya que es posible que olvides alguno de los papeles o que desconozcas el proceso para recopilarlos. A la hora de vender un inmueble es habitual acudir a una agencia inmobiliaria, que te ayudará a preparar y recopilar toda la documentación necesaria para la venta de tu casa.

Necesitarás los siguientes documentos:

– La escritura del inmueble Original 

Nota simple, que podemos obtener en el Registro de la Propiedad, y que acredita el nombre del propietario, además de otra información sobre la vivienda como una descripción del inmueble, si está libre de cargas, hipotecas, afecciones urbanísticas, o los posibles usos legales del inmueble.

DNI original y sin estar caducado

Recibo del último IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), impuesto que grava la titularidad de la propiedad.

Certificado de estar libre de pago en la comunidad de propietarios. Este documento deberá estar debidamente firmado por el Administrador-Secretario.

Certificado de Deuda Pendiente y Cancelación Registral, si la vivienda tiene un crédito hipotecario, en el que se especifica el importe que se debe en el momento de la transmisión de la vivienda.

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Si necesitas ayuda en la preparación de la documentación de venta de tu casa, no dudes en preguntarme, te ayudaré sin compromiso.

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Los gastos del comprador

Cuando decidimos realizar una inversión tan grande como la que es comprar una vivienda hay que tener en cuenta todos los gastos añadidos al precio pactado.

La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador y que gastos corresponden al vendedor. Hay poco margen para la negociación, aunque si se podría pactar cualquier tipo de reparto de los gastos de la compraventa siempre que se haga mediante una cláusula legal en el contrato de compraventa.

Además del precio acordado por la vivienda, el comprador debe tener en cuenta los siguientes gastos:

Gastos de Tasación

Una vez que hemos llegado a un acuerdo con el precio de la vivienda, es posible que necesitemos solicitar una hipoteca. Antes de concederla, el banco donde solicitemos la hipoteca nos requerirá una tasación de la vivienda para saber que el precio se ajusta a su valor, lo que en cualquier caso también nos conviene.

Estos gastos de esta tasación son habitualmente de entre 200 y 400 euros, según tipo de inmueble y de los metros cuadrados.

Gastos de gestoría de la entidad bancaria

En el caso de abrir una hipoteca para comprar la vivienda, la entidad bancaria designa una gestoría a través de la que se formaliza la operación. Esta gestoría se encargará de realizar todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada, pero aproximadamente este gasto estará en torno a los 250 euros.

Gastos de Notaría para el contrato de compraventa

Ya tenemos acordado el precio de la vivienda con el comprador y una hipoteca preconcedida por el banco. Antes de realizar la compraventa es habitual que antes de la escritura se firme un contrato entre vendedor y comprador.

Habitualmente este contrato de compraventa no se hace ante notario.

Este precontrato es un contrato privado por el que se asegura la operación, obligando a ambas partes a cumplir lo acordado, siempre y cuando estén dentro de la legalidad. Aunque este precontrato de compraventa no es obligatorio, resulta muy frecuente. Es de gran ayuda para evitar futuros problemas.

En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:

Quien firma por la parte vendedora:

Cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.

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Estado de cargas de la vivienda: Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puedes solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de tu agente.

En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.

Cuotas de la comunidad de propietarios: Antes de la compra asegúrate de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos. Ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

Precio: Determina con claridad el precio y la forma de pago. No admitas la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarte.

Arras: Cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o “señal” conocida como arras que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo. Perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo convenido para la entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos de la compraventa: Si la partes no pactan nada o si indican en el contrato que sea “según ley”, se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corresponde al vendedor.

Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.

Gastos de Notaría para la escritura

Con la operación de compraventa acordada bajo un contrato de compraventa y la hipoteca preconcedida, ahora el notario debe otorgar la escritura pública de compraventa, es decir, certificar el cambio de propietario.

Aunque no es obligatoria para realizar una compraventa, es muy aconsejable, ya que sus efectos están regulados por las leyes y, por lo tanto, son más válidos que las cláusulas incluidas en un precontrato.

Esta escritura se debe realizar ante notario y sus honorarios, fijados por normativa, dependerán del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas, el número de copias de la escritura o de su extensión. Al estar regulado por ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio.

Además, si se va a comprar la vivienda mediante hipoteca (sin subrogación de la hipoteca que pudiera tener el vendedor), habrá que realizar 2 escrituras: la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca.

Gastos de Registro de la Propiedad

Una vez que la vivienda ha pasado a nuestra propiedad a través de la escritura de notaría, se debe inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del documento público.

Los gastos del registro de la propiedad también están fijados por normativa y su cuantía depende del precio de la vivienda. De igual modo, existen casos como las viviendas de protección oficial que tienen reducciones.

Impuestos 

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Los impuestos que debe pagar el comprador por comprar una vivienda varían en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano.

Impuestos por comprar una vivienda nueva

IVA (Impuesto sobre el valor añadido)

Las viviendas nuevas que se adquieren al promotor y se entregan por primera vez, se tiene que pagar el IVA. Este impuesto está establecido en:

  • 10% del precio de la vivienda libre y viviendas de protección pública.
  • 4% del precio de la vivienda de protección oficial de régimen especial (VPO) o de promoción pública (IVA superreducido).

Si la vivienda ha estado alquilada después de finalizar la obra y la compran las personas que han vivido en ella, también se considera “primera entrega”. Si el comprador es otra persona, tendría consideración de vivienda de segunda mano.

Este impuesto lo paga el comprador al vendedor (el promotor), quien lo ingresará en la hacienda pública.

Impuestos por comprar una vivienda de segunda mano

 ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Las viviendas de segunda mano no están gravadas con el IVA, pero si con el impuesto de transmisión patrimonial. El impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, cuyo impuesto oscila, según la comunidad autónoma entre el 6% (Madrid) y el 10%.

IRPF:

Finalmente, el vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser hasta del 27%.

Y recuerda…

– El comprador tiene derecho a elegir el notario que desee para que redacte y autorice la escritura pública.

– No firmes nada que no entiendas o de lo que no estás plenamente convencido porque una vez firmada la escritura, no puede volverse atrás. Ante cualquier duda, pregunta siempre al notario.

Y para cualquier duda, ponte en contacto conmigo si compromiso.

Beatriz Fernández Portinari

Estoy aquí para ayudarte a vender o alquilar tus propiedades inmobiliarias. De forma rápida, cómoda y con total transparencia. ¿Hablamos?

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