nueva Ley Hipotecaria

Nueva Ley Hipotecaria: Lo que todo el mundo debe saber.

La nueva Ley Hipotecaria revolucionará el sector inmobiliario. Aquí tienes TODO lo que necesitas saber para que sepas exactamente como gestionar tus futuras hipotecas.

La tramitación de la nueva Ley Hipotecaria no se podía demorar más.

La directiva europea sobre hipotecas tenía que haber estado lista hace más de dos años, y debía haber entrado en vigor antes de marzo de 2016, pero las dificultades para formar Gobierno en 2015 y la repetición de las elecciones generales retrasaron la adaptación de la legislación española a los estándares comunitarios en materia de crédito inmobiliario.

Esto provocó que la Comisión Europea presentase el pasado septiembre un recurso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el que reclamaba una multa de 105.991,6 euros diarios a España.

Fue El Tribunal Supremo el que abrió la caja de Pandora, con una resolución favorable a que el ciudadano no tenga que pagar el Impuesto de las hipotecas, suspendida al día siguiente y rectificada dos semanas después.

Esa marcha atrás fue el motivo por el que el Gobierno anunciara y aprobara un Real Decreto, añadiendo en el artículo 29 de la Ley del AJD, en el que los bancos asumen este gravamen.

¿Qué es el AJD? Es el impuesto conocido como Actos Jurídicos Documentados, y se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica que luego se inscribe en el Registro, como son las compraventas de viviendas y las hipotecas.

La nueva ley hipotecaria cambiará para siempre los gastos que asume el cliente cuando compra una vivienda mediante un crédito hipotecario.

Hasta ahora, el cliente corría con todos los cargos que se generaban por la formalización de la hipoteca: notaría, gestoría, registro, tasación y el AJD.

Con la nueva normativa, serán los bancos quienes asuman todos estos gastos, salvo la tasación, pero el cliente seguirá pagando los gastos ocasionados por la compraventa.

Para entender cómo quedará el reparto de gastos hipotecarios con la nueva ley hay que tener en cuenta que cuando se compra una vivienda con hipoteca se formalizan dos operaciones:

Por un lado, la adquisición de la casa y, por otro, la constitución del préstamo hipotecario.Ambos procesos generan cada uno gastos asociados de notaría, gestoría, impuestos, tasación y tasas registrales.

El desglose de gasto por compra de vivienda y formalización de hipoteca es el siguiente:

  • Gastos notariales: están regulados y suponen para el cliente actualmente entre el 0,2% y el 1% del total.
  • Gastos de gestoría: pueden variar según la entidad y pueden ascender hasta los 700 euros.
  • Gastos por el Registro de la Propiedad: pueden llegar a 900 euros.
  • Gastos de tasación: a la que obliga la entidad financiera antes de la concesión del crédito, puede oscilar de media sobre los 300 euros.

En estos gastos se incluye tanto el coste por compra de vivienda como por constitución de hipoteca.

Exceptuando el IVA y el Impuesto de Transmisiones, que varía si es vivienda nueva o de segunda mano, el conocido como impuesto de las hipotecas era el que más peso tenía en los gastos hipotecarios de hasta el 70%.

Cálculos del coste

Tras la entrada en vigor del Real Decreto del 11 de de Noviembre, con la nueva Ley Hipotecaria el ahorro para los nuevos hipotecados puede suponer 1.500 euros por cada 100.000 euros de hipoteca, en función de la región; ya que tienen diferentes tipos impositivos.

(El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de AJD dependen de cada comunidad autónoma)

También depende de si la vivienda financiada es de obra nueva o de segunda mano.

  •  Para una vivienda de segunda mano, con un préstamo de 120.000 euros, , el AJD asciende a 1.350 euros en Madrid.
  • En obra nueva, con el mismo supuesto, el AJD asciende a 1.125 euros, además del IVA del 10%. (no hay ITP)

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El colectivo inmobiliario se posiciona

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias valoran en positivo la nueva Ley Hipotecaria.

Aunque se muestran precavidas con la reacción por parte del sector financiero y piden que los costes no repercutan de forma indirecta en las hipotecas, sea por propia responsabilidad de los bancos, o mediante actividad inspectora por parte de las Administraciones.

Los expertos inmobiliarios confían en que contribuya a abaratar y facilitar el acceso a la vivienda, pero solicitan que los costes de las entidades no acaben repercutidos de forma indirecta en las hipotecas.

Opinión de la banca

El sector financiero sostiene que ya paga actualmente suficientes impuestos, abonando un tipo nominal del 30% en el Impuesto de Sociedades, 5 puntos porcentuales superior a la media del resto de industrias.

Esta carga se suma al pago al Fondo de Garantía de Depósitos, al Fondo de Resolución y los importen que han aportado a Sareb para su creación.

¿Acabará la banca trasladando este gasto extra a sus hipotecas?, ¿serán más caras?

No necesariamente, según varios expertos en economía financiera consultados.

«El desenlace final es positivo. Primero, porque elimina incertidumbres que son muy perniciosas; y también porque aunque los bancos tengan que empezar a pagarlo, no se va a repercutir, al menos íntegramente, a los clientes.

«Más allá de que la primera reacción pueda llevar a subir precios para compensar, lo que determinará las ofertas a medio plazo va a ser la propia dinámica de un mercado tan competitivo, a lo que se suma la previsible subida de tipos desde el Banco Central Europeo  en 2019, lo que permitirá a la banca conseguir mayor margen y rentabilidades por sus hipotecas.

Sin olvidar la futura aprobación de la Ley de Créditos Inmobiliarios, en la que se limitarán las comisiones que los bancos pueden cobrar al cliente y con ello habrá mayor dificultad para recuperar vía comisiones el nuevo coste que asumirán los bancos.

Las entidades ya mueven ficha para defender sus márgenes, de por sí maltrechos por el entorno de tipos de interés al 0%, que reduce al mínimo la rentabilidad de su negocio tradicional de captar y prestar dinero. Aun así, fuentes de la gran banca reconocen que será difícil que no asuman de forma mayoritaria el impuesto.

“Dependerá de la competencia en cada momento, pero basta que una entidad se lance a mejorar la oferta asumiendo el coste para que el resto de entidades vayamos detrás”, señala un ejecutivo.

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Comisiones extra

Pau A. Monserrat, profesor asociado de economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares descarta que el encarecimiento, de producirse, sea vía comisión de apertura, muy cuestionada por la Justicia.

«Veo poco probable que aumenten las comisiones de apertura de las hipotecas, ya que los jueces las están tumbando en los tribunales por abusivas».

Y añade: «Si el cliente ha adquirido la educación financiera mínima para saber comparar y evitar costes ocultos, como los seguros más caros que se asocian a las hipotecas, los bancos no podrán repercutir todo el coste del impuesto. Si trasladan el coste íntegro a los intereses, deberemos lamentar que nada hemos aprendido».

El Congreso de los Diputados ha pactado un nuevo reparto de gastos en la contratación de los créditos hipotecarios por el que todos estos desembolsos, menos el correspondiente a las tasaciones de los inmuebles, correrán a cargo de las entidades financieras.

Con este cambio se espera cerrar la puerta a una de las vías más recurrentes de demandas contra los bancos por abusividad en los contratos. Actualmente, la ley no establece un reparto claro, de manera que gastos como la gestoría, la inscripción en el Registro, el notario, la tasación del inmueble… caen desde hace años del lado del cliente.

En el caso de la tasación, los clientes asumirán el gasto y podrán contratar a nuevos agentes tasadores. Con el informe sobre el inmueble, podrán acudir a distintas entidades a solicitar su crédito.

Las tasaciones son hasta ahora un trámite necesario para la compra de vivienda que realizan únicamente agentes supervisados por el Banco de España, que controla su actividad por orden del Ministerio de Economía a través de un registro oficial.

Es un cambio que supondría la apertura de este mercado de tasación a nuevos agentes como los estudios de arquitectura, que generará más competencia y, previsiblemente, bajadas de precios por este servicio.

Opinión

Bien acaba lo que bien empieza, dicen. Y en este caso la cosa no ha empezado bien.

En primer lugar porque la resolución tenía que haber estado lista hace más de dos años, lo que ha provocado que la Comisión Europea presentase un recurso en el que reclamaba una multa de 105.991,6 euros diarios a España.

De repente nos entran las prisas, queremos solucionarlo todo, y por el camino el Tribunal Supremo nos ofrece un espectáculo bochornoso.

Personalmente, aunque la nueva Ley Hipotecaria me parece muy positiva, creo que debemos ser cautos con la reacción por parte del sector financiero.

Sospecho que de una forma u otra, será el cliente el que acabe asumiendo el coste del impuesto de una forma indirecta, no sé si de forma íntegra, o lo que es peor aún, pagando más intereses a largo plazo.

Veremos a ver en que queda todo esto.

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Beatriz Fernández Portinari

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