Última hora: Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La modificación de la Ley de arrendamientos urbanos supone importantes cambios en los contratos de arrendamiento que se formalicen a partir del 19 de diciembre.

Te indicamos todos los cambios de manera simple y escueta.

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto de medidas urgentes que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley, que data del año 1994, ha sufrido numerosas reformas durante todos estos años, y ha ido adaptándose a las necesidades sociales y económicas del momento.

En esta ocasión, el cambio en los procesos de desahucio formará parte del paquete de medidas urgentes en materia de vivienda.

Por un lado se ha propuesto una modificación de los procedimientos de desahucio por los que se articulará un «proceso especial» para las personas que se encuentren en «situación vulnerable».

Y por otro lado se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos por las que se rigen los contratos de alquiler.

Estas son las modificaciones:

1.- Duración del contrato

Actualmente el período mínimo de alquiler para vivienda, era de tres años. Es decir, las prórrogas eran obligatorias hasta tres años.

Con la nueva redacción se amplía este plazo obligatorio a CINCO años, para el caso de que el arrendador sea persona física y SIETE años si es persona jurídica.

2.- Prórroga del contrato

La prórroga del contrato, en caso de que ninguna parte indicara su intención de no continuar con el contrato, era por periodos anuales. Con la nueva redacción se amplía este plazo y la prórroga será obligatoriamente por TRES años más.

Dicho plazo se mantiene al finalizar cada prórroga de modo que se irá renovando el contrato de tres años en tres años. Con independencia ya, de que el arrendador sea persona física o jurídica.

3.- Gastos de gestión inmobiliaria

En aquellos casos en que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad), los gastos de gestión inmobiliaria del alquiler así como los de formalización del contrato de arrendamiento, serán de cuenta exclusiva del arrendador, nunca repercutibles al arrendatario.

Solo podrán ser de cuenta del arrendatario dichos gastos en el supuesto de que dichos servicios hayan sido contratados directamente por iniciativa propia del arrendatario.

4.- Fianza

 Al igual que con la ley anterior, las fianzas solo serán actualizables a la finalización del contrato o prórrogas, pero hay que tener en cuenta que ahora será a los cinco o siete años, o a los tres posteriores de prórroga.

5.- Garantías adicionales

 En el contrato de arrendamiento, el artículo 36 permitía introducir garantías adicionales a la fianza, para garantizar el cumplimiento del contrato.

La reforma introduce un límite a dichas garantías, consistente en que deberán ser en efectivo y nunca superiores a dos mensualidades de la renta pactada.

Esta limitación es igual parar arrendadores personas físicas o jurídicas.

6.- Protección a los contratos de renta reducida

 Aquellos contratos de renta reducida (acogidas a programas de ayuda al alquiler o que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado) tienen protección en cuanto a la revisión de la renta.

De este modo el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión.

7.- Reformas

 Se introducen modificaciones en aras de facilitar la renovación o mejora de la vivienda durante el arrendamiento.

8.- Liberación de determinadas viviendas

En caso de arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, quedan liberadas de la aplicación de las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por ejemplo duración… y se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Por último y muy importante, la ley NO ES RETROACTIVA, por tanto solo se aplicará a los nuevos contratos de arrendamientos formalizados a partir del 19 diciembre de 2018 y es potestativa su aplicación, si así lo pacta por medio de anexo arrendador y arrendatario, a los contratos anteriores a dicha fecha.